7月楼市继续下探，市场底还有多远？

7月，房地产市场活跃度进一步下滑，数据背后，则折射了房地产行业正在经历一场比以往都要复杂和深远的大调整。

据中指研究院统计，7月份，百城新房成交面积环比下降22%，百强房企销售额环比下降33.8%，50家代表房企拿地总额同比降低32.9%，百城房价继续下跌，二手房价格环比下跌城市增至96个。

年初短暂的“小阳春”过后，房地产市场持续降温。尤其进入二季度，需求支撑乏力，居民预期转弱，行业复苏明显放缓，使得成交节节回落，房价整体处于下行通道。

“目前的楼市，存在着购买力偏弱、换房需求遇阻、市场信心不足等多个问题，这种降温不是季节性调整，而是楼市深层次矛盾的集中体现。”易居研究院研究总监严跃进表示。

克而瑞地产研究分析师也认为，2023年以来，楼市经历了房改后最大的全国性深度调整，正如7月24日中共中央政治局的表述“我国房地产市场供求关系发生重大变革”。而这种供求新形势，将在很大程度上影响后续的政策走势和市场表现。

近期，监管层密集喊话适时调整优化房地产政策，北上广深一线城市迅速响应、表态支持。业内普遍认为，一线城市过去在市场长期过热阶段陆续出台的限制性政策有望得到实际解除，进而带动强二线城市改善性置业需求的释放。

但值得注意的是，政策传导到销售见效依然需要时间，也有房企人士向21世纪经济报道记者透露，居民群体对政策的敏感度有所降低，“从政策底到情绪底再到市场底，仍有长路要走。”

7月市场活跃度再回落

继4月以来，房地产各项数据处在新的降温通道上，7月，市场活跃度进一步回落。

中指研究院数据显示，低基数下，7月重点100城新建商品住宅成交面积环比下降22%，同比下降约27%，处在2016年以来同期最低水平。

销售数据的下滑，一方面源于需求支撑不足，另一方面也受低预期影响。

前期积压的购房需求在今年年初得到密集释放，后续住房消费需求无法持续，市场降温之下，“买涨不买跌”的情绪又反过来影响了消费节奏。“与此同时，购房者的购买力和预期确实出现了重要的变化。购房者‘捂住钱袋子’的情绪加重，对于房价下跌的悲观预期增强，进而入市意愿并不强烈。”上海易居房地产研究院指出。

成交的冷淡，在相对稳健的北京市场已有所显现。根据北京住建委官网数据统计，7月份北京二手房网签9718套，环比上月下降16.3%，二手房成交量自4月份开始连续4个月下滑，和3月份相比下降56.2%，整体市场“触底盘整”。

销售不振进一步反映在房价上。中指数据显示，7月份，全国100个城市新建住宅平均价格为16177元/平方米，环比下跌0.01%，跌幅与6月持平。全国100个城市二手住宅平均价格为15685元/平方米，环比下跌0.39%，跌幅较上月扩大0.14个百分点。

具体来看，7月有35个城市的新房价格环比上涨，45个城市环比下跌，20个城市持平。二手房方面，价格环比下跌的城市则达到96个，环比上涨的城市仅有4个。

销售与房价承压，直接影响了房企的拿地信心，土拍热度连月下降。

据中指研究院监测，7月土地市场延续降温态势。全国300个城市，今年1-7月份推出规划建面同比降低了31%，成交规划建面同比降低了33%，土地出让金同比降低27%，较6月扩大7个百分点。

房企普遍在收缩投资地图，新增投资严格控制在热点城市核心区域的优质地块。据21世纪经济报道记者了解，即便是原本就聚焦一线、二线城市的房企，也进一步缩小了投资范围，一家国有房企甚至将拿地控制在了7个热点城市之内。

甚至核心区域也有不敢拿的地块，不再敢为了“溢出需求”盲目买单，“很容易就被套进去了”有房企投拓人士表示：“只有地块本身条件足够优秀的土地，才会放心拿，但前提也是经过了足够缜密的研判。”

行业深度调整

回望今年以来的房地产市场表现，业内人士普遍认为，房地产行业基本面发生了根本性变化。

负责一线营销的房企人士告诉21世纪经济报道记者，他们现在研判市场极其严苛和谨慎，一些热销项目带来的示范作用不再被认为是回暖信号，而会被认为是特定条件下局部特定市场的孤例表现，行业人士很难期待这种销售数据具有普遍性。

一家混合所有制全国性房企热点区域市场负责人透露，即便他们收缩投资地图的时间比较早，但在非常小心谨慎的经营中，依然感觉到了市场的压力。新房市场客户到访量下滑、成交周期变长、价格向下盘整，出于对收入预期的担忧，改善性置业需求明显减少；二手房市场挂牌量高企、议价空间拉大、成交周期变长。

该人士直言，这一次的市场调整，总体感觉和以前不太一样，以前可能是房地产行业本身的调整，这次涉及到多个行业的调整，导致变化更加深远，也更值得监管层、决策方更深入地关注。

一位知名上市房企区域负责人告诉21世纪经济报道记者，与今年2、3月份相比，目前项目一线的销售量甚至出现了腰斩。目前消费者群体的观望情绪非常严重，该人士表示：“最根本原因在于收入预期的下降，投资属性几乎消失了，除非有特别强的需求才会选择置业，但出手极其谨慎。”

消费者端呈现出来的观望情绪，背后也是源于认为“这次调整和以往不一样”，不少刚需群体一边在探听市场是否已经到了低点，一边在担忧个人未来收入能否支撑长远的房贷周期。

近期，政策对市场有所回应，监管层明确房地产供求关系发生重大变化，对房地产政策的态度由从严转变为支持调整优化。

贝壳研究院认为，随着更多核心城市降低首付和落实认房不认贷等政策，将进一步畅通换房链条，进而推动新房市场销售改善、房企回款加快、拿地投资信心提高、土地市场修复，并最终实现房地产市场良性循环。

“预计后续核心一二线城市在长期过热阶段出台的政策有望逐步优化，房地产迎来政策底。”中指研究院指数事业部总经理曹晶晶表示，但她也同时提醒到，从政策出台到销售端见效仍需时间。

有房企人士告诉21世纪经济报道记者：“行业人士和居民群体对政策的敏感度在大幅降低，对于政策能起到的实际效果处在一个较为疲惫的状态。”

在房地产市场历次的调整中，行业人士探讨的话题往往是“熨平周期”，“海压竹枝低复举，风吹山角晦还明”是过去的常态。

但这一次，去杠杆大幕拉开、宽裕的融资环境难以再现，叠加信心低迷，房地产真正走到了十字路口。

“目前的市场，折射出来的是远低于正常水平的经营，何时才能探到市场底部有赖于整体经济的恢复。”前述一位房企人士感慨说：“我们能做的，是抓住既有的居住需求，不管在什么样的行情下，把该做的事情做好。”

（来源：21世纪经济报道）